아파트 제대로 고르는 법 : 아파트에 속지 않는 33가지 방법

아파트 제대로 고르는 법 : 아파트에 속지 않는 33가지 방법
심형석 저 | 한국경제신문사(한경비피)

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원래는 저번 달 독서모임 도서였는데 다 못 읽어 이번 달 도서로 읽었음.

책을 다 읽고 난 느낌은 아파트 구매를 고려하고 있지만, 기본적인 지식이 부족할 사람들에게 필요한 기본서로 보인다.

전 국민의 대다수가 살고 있어 익숙하기 익숙한 아파트지만 실제 전세. 매매. 분양 시 알아야 할 부분들을 모르는 경우가 많을 듯하다. 나 또한 그래서 고생이나 손해를 본 경험이 있었고 이 책을 읽으며 모르는 부분도 알게 되고 어렴풋이 알았던 부분들이 정리되어 도움이 되었다.

머리말에서와같이 이 책은 아파트 투자에 있어 큰돈이 아니더라도 최소한의 실패로 꾸준하게 늘려갈 수 있는 최소한의 아파트 고르는 안목을 가질 수 있도록 집필되었고 아파트사업과 이면에 초점으로 맞춰 설명하고 있다고 한다.

주로 아파트 분양에 대해서 주로 있는 듯하지만, 거주를 목적으로 어떤 아파트를 선정하는 방법 설명을 주된 목적으로 보인다.
또한, 부동산 경기는 어떻게 순환되는지 수도권과 지방의 아파트 구매 경기의 불일치 원인은  무엇인지 분양과 관련된 각 절차에서의 주의점 등과 같이 실질적인 QnA 같은 장 들로 구성되어 있어 순서에 상관없이 읽을 수 있고 필요할 때 챕터 제목을 인덱스 삼아 볼 수 있을 것 같다.

다음은 책에서 몰랐거나 좀 중요하다 싶은 것을 일부만 발췌하였음. 자세한 내용은 책을 직접 보시라.

"헝거 마케팅(hunger marketing), 희소성 마케팅(scarcity marketing)은 제품의 수량이 부족하다는 인식을 심어 고객들의 의사결정을 유도, 촉진하는 마케팅 기법이다. 회사 보유분이라는 분양시장에서의 마케팅 방법도 이와 크게 다르지 않다."

"아파트 분양가를 주변에 분양 중인 유사 아파트와 비교하는 경우가 많으나 사실은 주변의 기존 아파트와 비교하는 것이 가장 바람직하다. 분양가는 결국 2~3년 후의 매매가이므로 3년간의 수익률과 위험 프리미엄을 더해 결정된다. 따라서 분양가는 기존 아파트 매매가격보다 10% 내외에서 비싼 것이 가장 적절하다. 이보다 더 높다면 고분양가를 의심해볼 수 있다."

"모델하우스 입구에서는 주변 지도와 함께 조형물로 꾸며놓은 단지 배치도를 살펴야 한다. ... 지도와 조형물을 먼저 살피는 것이 중요하다. 여기서는 나무보다 숲을 봐야 한다"

"특정 지역에 미분양 주택이 갑자기 늘었다면 보통 어떻게 생각할까? 아마도 대개는 그 지역의 부동산시장이 안 좋아진 증거라고 판단할 것이다. 하지만 일시적으로 늘어난 분양물량 때문이라면 이야기가 달라진다. 분양물량이 갑자기 대폭 늘면 미분양 주택이 일시적으로 증가할 수 있다."

"벌집순환모형(Honeycomb Cycle Model)이라는 모델도 있다. 주택가격과 거래량이 일반적인 경기 사이클과 더불어 육각형 벌집모형으로 반시계방향을 가지며 순환한다는 이론이다. 국내에서는 이 벌집순환모형에 대한 신뢰가 크지만 ... 이 모델을 처음으로 발견한 저자 또한 이 모델이 완벽하게 작동하는 것이 아님을 알고 있었다는 얘기다."

"그런데 청약경쟁률이 높아 성공적인 분양이 이루어지면, 실질적인 측면에서 주택사업자는 사업 성공이라는 과실을 즉각적으로 얻을 수 있는 반면, 수분양자 입장에서는 주변의 부러움을 받을지언정 입주 시점이나 매도 시점까지 경제적 성공 여부가 불투명하다. "

"주택사업자에게는 현실의 이익이지만, 수분양자 입장에서는 미래에 발생하는 미실현이익일 따름이다.
주택 공급업체들과는 다르게 분양자들이 청약경쟁률에 호도되지 말아야 하는 이유다."

"연립주택이란 공동주택의 하나로, 지하주차장 면적을 제외하고 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적이 660㎡를 초과하고 층수가 4개 층 이하인 주택을 말한다. ... 아파트는 층수가 5개 층 이상의 공동주택이며, 다세대주택은 연면적이 660㎡ 이하인 주택을 말한다."

"연립주택이 투자 측면에서 가지는 가장 큰 문제점은 환금성이다. 가격이 싼 데는 이유가 있다. 다세대와 연립주택은 아파트에 비해 환금성이 높지 않다. 즉 팔려고 내놓아도 잘 팔리지 않는다는 얘기다"

"필자는 굳이 오피스텔에 투자하고자 한다면 몇 개의 방을 가지고 있으면서 전용면적이 조금 넓은 아파텔을 선택하길 권한다. ‘굳이’라는 말에 유의해야겠지만, 실제로 주변에서도 아파텔을 구입하여 거주하거나 임대차한 후 매도하여 시세차익을 본 사람들이 꽤 있다. 그 아파텔은 모두 소형 아파트보다 더 큰 면적의 오피스텔이었다. "

"멀티해비테이션에는 세 가지 유형이 있다. 첫 번째는 도시에 근거지를 두고 농촌에 또 다른 주거를 마련하는 유형, 두 번째는 농촌에 근거지를 두고 도시에 또 다른 주거를 마련하는 유형, 마지막은 우리나라에 근거지를 두고 외국에 또 다른 주거를 마련하는 유형이다."

"많은 투자를 하지는 않았지만 필자가 아파트를 고르는 기준 중 대지지분의 크기와 그 가격(공시지가)이 큰 비중을 차지한다.
부동산은 궁극적으로 토지다. 토지 이외의 부분은 장기적으로 소멸되는 것 "

"따라서 상가는 아파트와는 달리 새것이 절대 좋지 않다. 상가를 분양하는 사업자분들에게는 미안하지만, 내 주변에서 신규 상가를 분양받겠다는 사람이 있으면 도시락을 싸들고 다니면서 말리겠다."

"과거에는 로열층>준로열층 (상층부, 하층부)>비로열층(최고층, 최저층)이던 것이 최근에 와서야 최상층＞상층부＞로열층＞하층부＞최저층의 순으로 선호도가 바뀌었다."

"‘사업 부담의 일반 분양자 전가’라는 논란을 불러일으키고 있다. 조합원들은 통상 로열층을 배정받고 이에 따른 프리미엄을 얻을 수 있는 상황인데, 이런 상황에서 일반 분양가와 조합원 분양가까지 과도하게 차이가 나는 데 대한 저항감이다. 입주 후에도 층과 향에 따른 가격 차이가 갈수록 벌어지는 현재 상황에서 비로열층에 고분양가로 책정된 일반 분양 아파트의 투자 수익률은 갈수록 떨어질 것으로 보인다."

"하지만 전용률이 높다고 모든 면에서 좋은 것만은 아니다. 그리고 전용률이 낮다 해서 무조건 나쁘다고 이야기할 수도 없다. 전용률이 낮다는 말은 전용면적에 비해 공용면적이 상대적으로 넓다는 말이다. 공용면적은 주거공용면적과 기타공용면적으로 나뉜다. 현관, 복도, 계단, 엘리베이터 등이 주거공용면적이고 지하층, 관리사무소, 노인정 등은 기타공용면적이다. 공용면적이 넓다는 것은 집이라는 나만의 공간을 나간 후의 생활이 쾌적해진다는 걸 의미한다. 나만의 것을 떼어내 이웃과 공동으로 사용하는 공간을 늘렸으니 집을 나서면서 만나는
복도나 계단, 엘리베이터가 쾌적하게 되어 있다."

"아파트사업의 구조에서 보면 시행사, 시공사, 분양사 등 세 주체가 전면에 나선다. 물론 이들 외에 금융회사와 정부 등도 아주 중요한 역할을 하지만, 주택 수요자들이 분양 당시 만나는 상대는 이들 세 주체다. 시행사가 사업의 주체이지만 개발사업의 구조가 왜곡되어 있다 보니 우리는 안타깝게도 시공사들만을 기억한다. 물론 시공사들이 누구인지도 중요하다. 하지만 아파트사업의 주체는 시행사다. 시행사가 어떤 회사인지, 신뢰할 만한지, 재무상태가 어떤지 등도 알아볼 필요가 있다."

"사실 부동산과 관련된 전문 연구기관의 예측 자료도 실제 부동산시장과 비교하면 정확성이 떨어진다. 이는 기본적으로 예측과 전망의 한계로 인한 어려움이다. 물론 우리나라 부동산 통계가 정확하지 않고, 예측과 관련된 변수가 많을 뿐만 아니라, 자산시장은 심리에 많이 좌우되니 부동산시장을 예측한다는 것은 정말 만만치 않은 작업이다. "

"사실 빨대효과 또한 작명의 달인들이 즐비한 일본에서 처음 쓰인 것으로 알려졌다. 일본에서 신칸센(新幹線)이 도입될 당시 도시 중심의 인구 불균형 현상이 완화되는 일명 ‘분산효과’를 기대했으나, 실제로는 신칸센으로 인해 지방의 인적, 물적 자원이 대도시로 빨려 들어가는 현상이 나타났다. 이로써 빨대효과라는 말이 생겨났다. 최근 《지방 소멸》이라는 책이 출간되면서 이러한 현상이 계속되는 심각성을 경고한 바 있다."


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