렘군 저 | 베리북
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다른 부동산 책들과 논점은 비슷하지만, 차이점은 좀 더 실천적인 방법들과 저자의 경험들을 보여주며 얼마나 절실함과 시간적 투자가 필요한지와 부동산 재테크를 위해 부동산을 어떻게 이용하는지를 말하고 있는 것 같다.
책의 1부, 2부는 부동산 투자의 당위성에 대해서 말하고 있고 나머지 챕터들은 부동산 관련 팁들이나 세부 실천 방법들에 대해서 자세히 설명하고 있다.
사전식으로 정리된 책이 아니라 저자의 경험을 시간순으로 챕터별로 나열하는 순서라 레퍼런스보다는 부동산 투자의 실천 방법들을 보고 배우는 목적으로 좋은 책으로 보인다.
책 초반을 순서대로 보면..
프롤로그에서 저자는
"내 집 마련이 재테크의 시작이다."
라고 말하고 있음. 저금리시대에 월세가 확대되고 전세금이 오르는 상황에서 집을 사는 것이 집값이 내리더라도 전세로 있는 상황보다는 낫다는 의견이다.
저금리 상황이고 어느 정도 여유자금(대출이나)이 있는 상황에서 레버리지효과를 통한 시세차익을 얻으려면 집이나 여유자금이 있어야 함은 당연한 것 같이 보인다.
책의 내용에 대해서는 "투자 경험이 없는 초보자에게 가장 필요한 것은 성공담이 아니라, 어떻게 시작해야 하는지에 대한 친절한 안내서다." 라고 말하며 이 책이 부동산을 처음 시작하는 사람들에게 실천 행동들을 알려줄 것을 알려주고 있고 읽어보니 저자의 경험과 지금까지의 일대기를 통해 방법들을 자세히 알려주고 있는 것 같다.
1부에서는 저자의 사회생활 경험을 말하며 월급쟁이로 부자가 될 수 없고 저축은 저금리로 인해 마이너스임을 말하며 노후를 준비하기 위해 다른 뭔가가 필요함을 말하고 있다. 그리고 평생 직업을 위해 시간적인 여유를 가지는 것 즉 타임 푸어로는 경제적 자유뿐 아니라 재테크도 할 수 없음을 말해주고 있다.
2부에서는
인플레이션 상황으로 돈의 가치가 떨어질 때 부동산은 좋은 투자처라고 권하고 있다. 다른 부동산의 장점으로는 일을 하지 않아도 부가가치를 창출하도 누가나 쉽게 취득할 수 있음을 말하고 있고
주식보다는 부동산이 현금화가 어렵지만 시세차익을 얻을 수도 있고 회사는 망할 수 있지만 부동산은 영원한 점, 마지막으로 부동산은 자기가 통제할 수 있음을 장점으로 말하고 있다.
마지막 챕터에서 부동산의 편견에 대해서 말하고 있다.
하지만 무엇 보다 2부에서 가장 중요하고 투자자들에게 필요한 것은 절실함이 아니었을까 생각한다.
다음은 책을 읽으면서 보고 배운 점들을 간략히 발췌해 보았다. 중요한 건 책을 사서 보시길.
전세 투자의 가장 큰 약점, 바로 ‘공급’ 때문이다. 전세 레버리지를 활용하여 투자하려면 다른 그 무엇보다 연도별, 지역별 공급량을 체크해야 한다.
계약 파기를 방지하기 위해서 가계약금을 넣기 전에 잔금일자와 중도금 여부를 사전에 결정짓고 가는 편이 유리하다. 계약서 쓰는 날은 사전에 약속된 대로 도장만 찍고 오는 것이 가장 이상적이다.
재산세는 [과세표준(시가 표준액 × 공정시장가액비율) × 세율]로 결정되는데, 크게 부담스럽지 않은 수준이다. 확인해야 할 부분은 부과기준일이다. 재산세의 부과기준 일자는 6월 1일이며, 해당 일자를 기준으로 재산세 부과 의무가 결정된다. 만약 계약일자가 5월 2일이고 잔금일이 6월 2일이라 하면, 6월 1일자 기준 등기부등본 상 소유주가 매도자이기 때문에 매도인이 그해 재산세를 내야 한다. 잔금일이 6월 1일이라면 매수자가 내야 하는 것이다.
렘군의 추천 도서- 부동산 세금 공부 편
《부동산 절세의 기술》(투에이스, 지혜로)
《단 1%도 놓칠 수 없는 부동산 절세법》(신방수, 팩컴북스)
《부동산 세무 가이드북》(신방수, 매일경제신문사)
《사례로 알아보는 고동호의 부동산과 세금》(고동호, 삼화회계법인)
《합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법》(신방수, 아라크네)
카페의 게시글을 읽을 때는 과거 2~3년 전의 글부터 최신순으로 보는 것을 추천한다. 과거의 글에는 항상 정답이 나와 있기 때문이다.
지역 분석은 자신이 잘 아는 곳부터 시작하여 점차 넓혀가는 방법을 추천한다. 그러다 보면 대한민국 국토의 개발계획인 국토종합계획에 접근하게 될 것이다. 국가가 20년 동안의 청사진을 어떻게 그리고 있는지 5년 단위의 변경되는 내용은 어떤 것인지, 국토종합계획에 근거해서 나온 도종합계획, 광역종합계획 그리고 각 도시별로 수립한 도시기본계획을 살펴보는 것이다.
국토교통부 홈페이지에는 방대한 자료가 담겨 있다. 도대체 무엇부터 살펴보아야 할지 모를 정도이지만, 일단은 국토종합계획을 찾아보는 공부를 권한다. 그 공부란 관심 있는 신도시의 택지 분양정보도 찾아보고, 조금 더 나아가 연도별 도시업무편람도 살펴보는 정도다.
그 외에도 토지의 취득, 개발, 비축·관리, 공급, 임대관리 업무를 하는 서울의 SH, 전국 단위의 LH 홈페이지는 필수 확인사항이다. SH와 LH 홈페이지는 주요사업 중심으로 살펴보면 좋다.
거래는 한 번으로 끝나지 않는다. 부동산 중개소도 그렇지만 투자자의 입장에서도 매수, 매도, 임대차 계약, 재연장까지 여러 번의 과정이 기다리고 있다. 부동산과 좋은 관계를 유지하고 내 편으로 만드는 것은 반드시 필요하다.
호재 중 최고봉은 교통 호재이다.
인테리어는 직영, 반직영, 외주 3가지로 나뉜다. 집 근처 인테리어 업체에 맡긴다면 외주가 될 것이고 욕실, 도배와 장판, 철거, 목공, 싱크대 업체에 개별 연락하여 일정을 잡는다면 반직영이 된다. 자재를 직접 구매하고 공정마다의 인력을 직접 수배하면 직영이다. 비용은 직영, 반직영, 외주 순으로 비싸진다.
둘째, 인테리어 절차 및 기간
인테리어는 철거(욕실, 싱크대, 마루, 타일, 신발장), 욕실 및 타일, 필름, 중문, 도배와 장판, 페인트, 싱크대, 전기 작업(조명, 콘센트), 기타(방문 손잡이, 빨래걸이, 도어락 등), 입주 청소 순으로 진행을 한다.
따라서 같은 투자금이라면 이왕이면 대단지에 투자하는 편이 훨씬 낫다. 대단지가 너무 많이 올라 도저히 투자할 수 없는 수준이라면 나홀로 아파트를 선택할 수도 있겠지만 되도록이면 나홀로 아파트는 피했으면 한다.
정말 좋은 급매물은 인터넷에 올라오지 않는다. 중개소 소장님이 거둬들이거나 가까운 분에게 안내를 하여 소진되기 때문이다. 따라서 급매물이 나에게 가장 먼저 올 확률은 거의 제로에 수렴한다고도 할 수 있겠다.
집 볼 때 이것만은 반드시 확인하라!
먼저 거실 베란다로 가서 조망권을 확인한다.
두 번째로 확인하는 것은 누수 여부이다.
곰팡이 여부도 필히 확인한다.
보일러 역시 필수로 확인할 사항이다.
집안에서 담배 냄새가 나는지도 확인하자.
윗집의 층간소음이 어느 정도인지도 확인해야 한다.
마지막으로 확인할 것은 관리비다.
소유권 이전에 관련된 법무비용은 크게 공과금과 수수료, 두 가지 항목으로 나뉜다. 이 중 공과금은 국가, 공공기관에 내야 하는 비용이며 수수료는 법무사가 가져가는 수익을 뜻한다. 공과금은 총 5가지의 항목으로 정해져 있고 취득세(매매가의 1%, 2016년 기준), 교육세(매매가의 0.1%, 2016년 기준), 인지대, 등기신청수수료, 국민주택채권(할인)이 그것이다. 보통 헷갈리게 해놓은 경우가 많은데 이 5가지의 항목을 제외한 나머지는 모두 수수료 명목이니 정확히 확인 후 협상하는 것이 현명하다 하겠다.
최근 5년 간 부동산의 패러다임은 굉장히 빠른 속도로 변해왔다. 가장 두드러지는 변화는 임대시장의 주체가 개인에서 기업으로 바뀌고 있는 것이다.
리디북스에서 자세히 보기: https://ridibooks.com/books/2440000004
