35세, 1억으로 내 아파트 갖기 부동산 규제 시대 내 집 마련 가이드
정석우 저 | 매일경제신문사
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http://www.yes24.com/24/goods/56680756?scode=032
이번 달 독서 모임 책 중 연말이라 쉽게 읽고 싶어서 선택한 책.
책을 다 읽고 나니 이 책은 아파트 구매를 생각하고 있다면 꼭 읽어봐야 할 책이고
아파트 선정, 자금 마련 계획, 실구매를 위해 필요한 실전 책?같다.
평생 아파트 외 장소에서만 살고자 하는 사람이 아니라면 꼭 읽어봐야 할 책 같다.
제목처럼 어떻게 아파트를 구매할 수 있는지 목적으로 하고 있으므로 집값 폭락 같은 주제에 대한 내용은 다루지 않는다. 어떻게 하면 집을 살 수 있는가? 얼마를 가지고 있으면 어디에서 어느 평수의 집을 살 수 있을까? 대출의 종류와 어떤 대출이 적합한지? 에 대한 답변들과 여러 실전 팁들을 볼 수 있고 보다 보면 자연스레 집을 사야 하나? 하게 하는 뽐뿌도 있는 책이다.
책 처음에 홍춘욱님께서 추천하신 글을 읽다 보면 이 책이 기본으로 가정하는 내용을 말하는게 아닐까 생각을 해본다.
"주택 구입 부담 지수의 역사적인 평균 수준에 비해 최근의 값이 높은지 낮은지를 판단해야 합니다. ... 2007년에 비해서는 거의 2/3 수준으로 떨어졌음을 알 수 있습니다."
... 이유는 두 가지 때문입니다. 하나는 부동산 가격 상승 속도보다 소득 증가 속도가 더 빨랐기 때문이고 다른 하나는 금리가 빠르게 떨어졌기 때문입니다."
읽으며 몰랐던 부분을 간략히 정리함.
하지만 책에는 더 자세히 많은 내용을 다루고 있으니 책을 봐야 함.
Part 1, 모르면 무조건 손해!, 주택대출의 정석
전세 중 아파트 계약을 하기 위해 자금 조달 방법에서 마이너스 통장이나 저금리 신용 대출을 받는 방법과 함께 청약 저축을 말하고 있고 청약저축 유지 여부는 자금 조달 가능성에 따라야 한다고 함. 그리고 청약저축을 해지하여도 1주택자가 되어 2년 납부 후 전용면적 84
㎡ 초과 아파트에 대한 추첨제 방식 분양 당첨을 노릴 수 있으므로 문제는 없을 거라고 함.
최적의 매물이 있는데 중도금 요구가 있으면 매도인의 양해를 구하고 구매 예정인 집을 담보로 미리 주택담보대출(제3자 명의 담보 대출)을 받는 방법이 있음.
전세계약을 중단하게 될 경우 중개보수범위는 애초 전세계약 금액에 관해서만 부담할 필요가 있고 임대인이 올린 전세 금액 중 차액에 대한 중개보수는 임대인이 부담해야 할 몫임.
LTV(Loan to Value)는 주택담보대출 최대 금액을 제한하는 방법이지만 이는 돈을 빌려주는 은행의 안전을 위해 운영되는 지표임. (지정된 규제 비율로 아파트값이 하락하지 않는 한 은행은 손해 보진 않는다)
LTV가 70%라는 뜻은 자산의 3.3배 가격에 해당하는 아파트를 살 수 있다는 뜻이기도 합니다. 주택담보대출을 빼고 준비해야 할 돈이 집값의 30%입니다. 30%(자산)에 3.3333~ 을 곱하면 100%(구매 가능한 최대 집값)가 된다고 이해하면 됨.
5000만원으로 3억원대 아파트 구입 시나리오 (LTV 70%인 비규제지역일 경우)
3억 3,333만원 아파트 기준 주택담보대출 한도가 2억 3,333만원까지 나옴. 전세보증금에서 대출을 뺀 금액인 5,000만원, 미리 받아둔 신용대출 5,000만원을 보태면 3억 3,333만원짜리 아파트를 살 수 있음.
대출이 가능할 뿐 아니라 마음에 드는 집이라면 대출을 받아 아파트를 사도 좋다고 함. 갚을 수 없는 빚은 나쁜 빚이라 경계해야 하지만 갚을 수 있는 빚은 좋은 빚이기 때문이라고 하며 빚이 갚을 수 있는 빚인지 아닌지 따지는 방법은 소득 심사지표인 DTI(Debt To Income)를 기준으로 해야 함.
DTI(%) = (주택담보대출의 연간 원리금 상환액)+신용대출 등 기타대출의 연간 이자)/연 소득*100
초기 원리금 부담이 있다면 원리금이 일정한 원리금 균등상환이 좋지만, 원리금 총액 면에서는 월 원리금이 다달이 줄어드는 원금 균등상환이 바람직함.
금리가 오를 것을 생각한다면 정책 모기지인(디딤돌대출, 보금자리론, 적격대출)을 고민해 볼 필요가 있다.
Part 2 자금효율 극대화! 주택대출 운용의 기술
은퇴 후에 남은 대출금은 주택연금제도를 이용하여 일시 상환 후 줄어든 연금지급액을 주택연금으로 수급 가능함.
집값이 6억원을 초과하면 취득세 부담이 두 배, 대출한도 축소, 정책 모기지 가입 자격 상실됨.
취득세를 신용카드를 사용하여 무이자할부 형태로 내는 것도 방법임.
Part 3 아는 만큼 이득! 부동산 제도, 규제 공략 노하우
신축 아파트는 청약을 통해 당첨된 '분양권자'나 재개발, 재건축 이전 상태 단독주택(재개발), 아파트(재건축) 원주민이었던 '입주권자'가 들어갈 아파트임.
아파트의 분양권이나 입주권을 사들여 새 아파트에 입주할 수 있고 분양권자나 입주권자에게 해당 분양권, 입주권을 사들이는(전매) 방식을 사용하면 된다. 대표적인 방식은 분양권 전매이고 입주권 전매는 어렵다. 하지만 2017년 6월 19일 부동산 대책으로 2016년 11월 3일 이후 입주자모집 공고분 아파트는 전매할 수 없지만 그전 아파트의 경우는 가능함.
1주택자도 서울 분양 아파트 1순위 자격으로 청약에 나설 수 있음. 무주택 가점이 '0점'이 되고 전용면적 85
㎡ 이하 추첨제 청약에서 배제될 뿐 1순위 자격 자체가 상실되는 게 아님.
전용면적 85
㎡ 초과, 중대형 아파트 수요가 높은 지역을 중심으로 선별적으로 청약에 나서는 게 바람직함. 단 청약 예치금 총액 요건을 만족해야 하므로 서울, 세종, 부산의 경우 1000만원, 경기도는 400만원 이상의 예치금을 입주자모집공고일 이전에 미리 마련해야 함.
일시적 2주택자가 양도 소득세를 피하는 법을 알아두어야 함. 1주택자는 2년 이상 실거주하고 매도가격이 9억원 이하인 경우 면제, 일시적 2주택자는 두 번째 집 산 지 3년 이내에 첫 집 팔아야 비과세 (단 첫집을 구입한 지 1년이 지난 이후 두 번째 집을 구입, 두 번째 집을 구입한 지 3년 이내에 첫 집을 매도, 첫 집을 2년 이상 보유하고 첫 집을 매도)
재산세는 매년 6월 1일 기준 소유자가 내므로 매수인 입장에서는 가능하면 잔금일 이 6월 2일 이후가 되도록 일정을 협의하는게 유리함.
다주택자는 주택가격이 6억원 1가구 1주택자(1인 단독명의 기준)는 9억원을 넘을 경우 종합부동산세를 내야 하지만 실제 가격에서 30%가량 낮은 공시가격을 기준이므로 실제 가격 기준으로 주택가격이 10억원을 훌쩍 넘어야 함. 부부 공동명의의 경우 1인당 과세기준금액이 공동주택가격 기준 6억원이므로 공동주택가격 12억원까지 종합부동산세를 내지 않음.
